Infos sur les Sicafi

Qu’est-ce qu’une Sicafi?

Une Sicafi est une société d’investissement à capital fixe. Elle peut être constituée sous la forme d’une société anonyme (SA) ou sous celle d’une société en commandite par actions (SCA). Les Sicafi possèdent par conséquent les mêmes structures que les sociétés classiques. Dans le cas d’une SA, il y a ainsi notamment une assemblée générale des actionnaires, un conseil d’administration et un commissaire, et dans celui d’une SCA, une assemblée générale des actionnaires, un gérant statutaire et un commissaire. Contrairement à la sicav – société d’investissement à capital variable –, la Sicafi possède, comme son nom l’indique, un capital fixe. Alors que la sicav peut augmenter ou réduire son capital sans grandes formalités, celui de la Sicafi ne peut être augmenté que par le biais d’une augmentation de capital en bonne et due forme. Le capital de la Sicafi provient de l’émission publique de nouvelles actions.

Les Sicafis : de plus en plus populaires en Europe

Les Sicafi peuvent recourir à diverses stratégies de placement pour faire fructifier leur capital. Dans le cas d’une Sicafi, tous les investissements se font, de manière directe ou indirecte, dans des biens immobiliers. Les Sicafis choisissent souvent de se spécialiser, par exemple dans les bureaux, les espaces commerciaux ou l’immobilier semi-industriel. Les Sicafis existent depuis longtemps dans de nombreux pays. Les Real Estate Investment Trusts (REIT) ont ainsi été introduits aux Etats-Unis dès les années 60 du siècle dernier, même si leur popularité n’a réellement débuté que dans les années 90. Il en existe aujourd’hui des variantes en Australie, au Japon, aux Pays-Bas (FBI ou Fiscale Beleggingsinstellingen), au Luxembourg, en France (SIIC ou Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées), en Italie (FII ou Fondi di Investimento Immobiliare) et bien entendu en Belgique. En Belgique, le cadre légal des Sicafis existe depuis 1990, bien que les droits et obligations de cet instrument de placement n’aient été définis concrètement qu’en 1995. Cet instrument de placement a été créé par les pouvoirs publics en vue de permettre aux investisseurs particuliers d’accéder eux aussi au marché professionnel de l’immobilier et d’investir dans des projets immobiliers auparavant réservés aux seuls investisseurs institutionnels. Et depuis, la Grande-Bretagne et l’Allemagne ont elles aussi pris les dispositions légales visant à permettre la création de sociétés d’investissement similaires : les Property Investment Funds (PIF) et les « German REIT » ou « G-REIT » devraient respectivement y être introduits dans un avenir proche.

WDP : Sicafi et SIIC

En France, WDP a opté en 2005 pour le statut de SIIC pour WDP France, afin de pouvoir bénéficier dans ce pays également des avantages fiscaux liés au statut de Sicafi.

Les caractéristiques fiscales de la Sicafi et de la SIIC sont assez similaires: elles sont par exemple toutes deux exemptées de l’impôt des sociétés sur les recettes annuelles et sur les plus-values réalisées. En revanche, les bénéfices liés à des activités autres que la mise en location ou la vente de biens immobiliers sont quant à eux bel et bien soumis à l’impôt des sociétés. Lors du passage au statut de Sicafi ou de SIIC, un impôt libératoire unique appelé taxe « exit » est acquitté par la société. Il est calculé sur base de la différence entre la valeur de marché du portefeuille et la valeur comptable fiscale de l’immobilier. Depuis le 1er janvier 2005, la taxe exit applicable aux Sicafi a été fixée à 16,5% (17% si l’on tient compte de l’impôt de crise complémentaire). Le paiement de la taxe exit pour les SIIC s’échelonne sur quatre ans, avec le versement d’une première tranche de 15% au terme de la première année.

En Belgique, 80% au moins du résultat opérationnel doivent être distribués. En France, le pourcentage est de 85%, mais après déduction des amortissements. En revanche, les dispositions relatives à la distribution des plus-values réalisées sur les cessions de biens immobiliers diffèrent considérablement. En Belgique, elles doivent être distribuées à raison de 80% minimum si le bénéfice n’est pas réinvesti. Pour les SIIC, par contre, 50% au moins du bénéfice doit être distribué à la fin de l’année suivant celle où il a été réalisé. Pour les SIIC toujours, les dividendes des filiales exemptées de l’impôt des sociétés doivent être intégralement distribués l’année de leur perception. En ce qui concerne la structure de l’actionnariat, le « free float », c’est-à-dire le nombre d’actions non détenues de manière fixe, des Sicafi doit atteindre au minimum 30%. En France, il doit être de 40%. Les SIIC ne sont pas soumises à un taux d’endettement maximal. Pour les Sicafi, le taux d’endettement maximal, précédemment fixé à 50%, a été relevé à 65% par l’Arrêté Royal du 21 juin 2006.

Le paysage des Sicafi et des SIIC

A la fin décembre 2006, la Belgique comptait 14 Sicafis actives dans les différents segments du marché immobilier:

immeubles de bureaux : Befimmo, Cofinimmo
espaces commerciaux : Intervest Retail, Retail Estates, Ascencio
résidentiel : Home Invest Belgium, Serviceflats Invest, Aedifica
semi-industriel : WDP, Montea
mixte : Intervest Offices, Leasinvest RE, Warehouses Estates Belgium, Wereldhave Belgium

En France, la plupart des SIIC françaises et étrangères sont à la fois actives sur le marché des immeubles de bureaux et sur celui des espaces commerciaux, parfois même en combinaison avec l’immobilier résidentiel. Elles n’investissent qu’exceptionnellement dans des espaces industriels ou semi-industriels

Avantages des Sicafi pour l’investisseur

Les Sicafi ne se limitent pas à permettre aux investisseurs privés d’investir dans des projets immobiliers de grande envergure, mais présentent également de nombreux autres avantages :

un portefeuille plus important permet une meilleure maîtrise des coûts et une répartition plus équilibrée du risque
la gestion du portefeuille est assurée par des spécialistes
leur liquidité est nettement supérieure à celle de l’immobilier « réel » ou des certificats immobiliers
l’investisseur est informé en permanence de l’évolution de son investissement par la presse ou les sites internet
elles présentent également un avantage fiscal appréciable pour les particuliers, car le précompte immobilier libératoire perçu sur les dividendes n’est que de 15%, contre 25% pour les actions.

Cour des actions WDP
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Last update : 3/9/2010 - 11:35am